前兩天看萬科杭州的“西雅圖計劃”科創生活產品的發布會，里面講到“萬科一直都是一個以產品提升和產品迭代為見長的一家企業?！?/strong>

而從某個城市住宅產品的迭代發展，同樣可以看出這座城市的經濟發展歷程，住宅的發展是這座城市居民生活水平變化的側面體現；

引言：

“豪宅”這個字眼，在當下人均GDP為5萬元的四線城市，總顯得不那么匹配，但對居住生活的追求并非是一二線城市的特權，小城市，同樣可以。隨著德州市經濟水平的提高和高端收入人群的擴大，高端物業開始越來越多的進入人們的置業視野，并受到追捧。

豪宅，根據屬性一般可分為三大類：資源型豪宅，產品型豪宅，綜合型豪宅；

• 產品型豪宅借助項目本身的產品稀缺屬性制造尊貴感；例如獨棟、雙拼、疊拼、復式、院落等，通過低密度的高端產品，提升居住層次感；

• 資源型豪宅屬于借助外在稀缺資源，而資源一般分為自然資源、城市資源及人文資源，如地段、配套、環境等因素，提升產品本身價值；

• 綜合性豪宅，集合了產品及資源的優勢，側重點相對模糊一些。

產品型豪宅更多是給人的是產品的驚艷，而資源型豪宅給人多是價格的驚艷；

對于德州高端住宅的發展，根據時間及產品類型，可分為3個階段，萌芽期，成長期和爆發期。

1、萌芽期

聚福園別墅，德州最早的別墅區，也是德州現有不多的獨棟別墅區，其二手的價格是8000-10000元/㎡，當然其在功能分區，舒適度方面已經不適合當下的居住要求，但其可謂德州德州高端住宅生活的起點。

南龍國際，在曾經10年前的德州，在建筑品質及產品方面引得關注，價格在當時的德州，多數人也是望而不及。

2、發展期

• 蔚來城的出現，造就了許多德州乃至地產行業的第一，憑借其先進的科技住宅理念，精細化的產品設計，極致的園林景觀設計以及長河公園等優異的環境，在居住人性化的角度，乃至現在，德州無一個社區可與其相媲美。

• 2012年綠城集團與永鋒合作，以代開發的形式建設綠城百合花園，在開場，便打出“建德州最好的房子”的口號。

• 坐落在市中心的鳳凰國際，借助其優越的地段位置及配套資源，成為眾多老城區高端改善人群集中選擇的對象；

• 2015年的理想鎮玖悅，命運卻稍有坎坷，其健康養生社區的開發理念，配合各項醫療設施，在當時的德州引起各界熱議。但因項目位置配套欠缺，在當時的德州客戶接受度較低，認可度較差。以致后期停工至今。

• 奧特萊斯瀾泊灣的出現可以說是德州高端社區的分水嶺，距離聚福園10年后，又一純別墅區，在產品以及居住舒適度上出現了質的改變，真正意義上的現代別墅區在德州出現。

3、爆發期

2014-2016年，是德州地產行業的調整年，行業總體處于調整的階段，房企亦不能獨善其身，從營銷策略實施上，開始出現分化。

德州房企在行業黃金時代轉為白銀時代后，學習摸索了更多的開發經驗，尋找差異，尋求獨有的核心競爭力。

眼光獨到、目光長遠的房企開始弱化對價格上的關注度，轉而是尋找差異化出路，學習并引進新型產品，融合多種營銷渠道，跟隨市場需求變化，推動客戶量轉化的“差異化營銷”開始登上市場的大舞臺。

2017年，可以說是德州高端項目的歷史元年，高端項目迸發齊進，在有限的市場下奪取客戶。

繼奧特萊斯瀾泊灣別墅時代后，德州進入“大平層豪宅”時代。

• 華戎銀泰

華戎銀泰繼鳳凰國際之后，城市核心又一資源型豪宅，實驗小學、人民醫院、新湖、中心廣場等優勢資源，市場傳出的最高價1.4萬/㎡。

• 壹號院

作為“中式豪宅”的壹號院，以“代言齊魯”的高氣勢，覆蓋了州城的大大小小的主干道，在推廣和工程進度上奪得了先機，備受各界關注。

• 崇德公館

作為地王項目，崇德公館承載了成本、競爭等各方的壓力，工地現場，其南側的園林展示區稍見雛形，其依靠地段及周邊配套等優勢，通過各項渠道的深耕，成為行業中的“黑天鵝”也不是沒有可能。

房觀未來

豪宅之所以為豪宅，多為占據了稀缺的資源，而豪宅之間的競爭，也多半是是“稀缺感”的比拼；老城區因空置土地稀缺，容積率的限制，難以做出低密度的高端產品；

在當下德州，豪宅的市場依然處于摸索的階段，雖有奧特萊斯開路，但有限的客戶資源很難以撐起當下貨量的供應，市場豪宅項目齊發，需要的是對客戶的深入挖掘拓展；

雖然從1到N,會讓我們省去大量的時間和金錢，但城市的發展，行業的進步需要從0到1的創新和突破；房企需要不斷迭代更新產品來滿足客戶逐步提升的需求；差異化的營銷，讓行業能夠持續健康的發展。唯有不斷創新，才能讓行業可持續的進步。

每一個城市，每一個區位，對于高端生活的理解不盡相同，同樣的主題風格，是某些人的沸點，卻是另一些人的冰點，所以豪宅很多時候不是在賣價格，而是堅持為這座房子，找到欣賞他的人，傳遞一種不同的生活方式。

• 任何盲目的復制粘貼的模仿與抄襲都是對土地、對這座城市和客戶尊重的缺乏，未來的居住，需要因地而異，因人而異，為所耕植的這片土地創造真正適合其居住的居所；

• 未來德州高端產品的競爭白熱化將成為必然，仔細鉆研產品和客戶，不斷提升產品的稀缺及舒適度，不斷賦予產品的內涵，才可以在紛繁的市場中取得先機，突圍破冰！

• 而這需要操盤團隊堅持不懈的做各種的嘗試和改變，脫離剛需盤的營銷思維，對地段、產品、客群的精準把控，最終形成項目獨特的核心競爭力，給客戶、給同行、給這座城市創造一個新的地產標桿！