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    2. 從聚福園到壹號院,看德州“豪宅”發展!

      發布時間 2017年06月26日 21:53    編輯:liao    來源:我是房博士 時尚中國網 » 尚品 » 豪宅

      前兩天看萬科杭州的“西雅圖計劃”科創生活產品的發布會,里面講到“萬科一直都是一個以產品提升和產品迭代為見長的一家企業?!?/strong>

      而從某個城市住宅產品的迭代發展,同樣可以看出這座城市的經濟發展歷程,住宅的發展是這座城市居民生活水平變化的側面體現;

      引言:

      “豪宅”這個字眼,在當下人均GDP為5萬元的四線城市,總顯得不那么匹配,但對居住生活的追求并非是一二線城市的特權,小城市,同樣可以。隨著德州市經濟水平的提高和高端收入人群的擴大,高端物業開始越來越多的進入人們的置業視野,并受到追捧。

      豪宅,根據屬性一般可分為三大類:資源型豪宅,產品型豪宅,綜合型豪宅;

      • 產品型豪宅借助項目本身的產品稀缺屬性制造尊貴感;例如獨棟、雙拼、疊拼、復式、院落等,通過低密度的高端產品,提升居住層次感;

      • 資源型豪宅屬于借助外在稀缺資源,而資源一般分為自然資源、城市資源及人文資源,如地段、配套、環境等因素,提升產品本身價值;

      • 綜合性豪宅,集合了產品及資源的優勢,側重點相對模糊一些。

      產品型豪宅更多是給人的是產品的驚艷,而資源型豪宅給人多是價格的驚艷;

      對于德州高端住宅的發展,根據時間及產品類型,可分為3個階段,萌芽期,成長期和爆發期。

      1、萌芽期

      聚福園別墅,德州最早的別墅區,也是德州現有不多的獨棟別墅區,其二手的價格是8000-10000元/㎡,當然其在功能分區,舒適度方面已經不適合當下的居住要求,但其可謂德州德州高端住宅生活的起點。

      南龍國際,在曾經10年前的德州,在建筑品質及產品方面引得關注,價格在當時的德州,多數人也是望而不及。

      2、發展期

      • 蔚來城的出現,造就了許多德州乃至地產行業的第一,憑借其先進的科技住宅理念,精細化的產品設計,極致的園林景觀設計以及長河公園等優異的環境,在居住人性化的角度,乃至現在,德州無一個社區可與其相媲美。

      • 2012年綠城集團與永鋒合作,以代開發的形式建設綠城百合花園,在開場,便打出“建德州最好的房子”的口號。

      • 坐落在市中心的鳳凰國際,借助其優越的地段位置及配套資源,成為眾多老城區高端改善人群集中選擇的對象;

      • 2015年的理想鎮玖悅,命運卻稍有坎坷,其健康養生社區的開發理念,配合各項醫療設施,在當時的德州引起各界熱議。但因項目位置配套欠缺,在當時的德州客戶接受度較低,認可度較差。以致后期停工至今。

      • 奧特萊斯瀾泊灣的出現可以說是德州高端社區的分水嶺,距離聚福園10年后,又一純別墅區,在產品以及居住舒適度上出現了質的改變,真正意義上的現代別墅區在德州出現。

      3、爆發期

      2014-2016年,是德州地產行業的調整年,行業總體處于調整的階段,房企亦不能獨善其身,從營銷策略實施上,開始出現分化。

      德州房企在行業黃金時代轉為白銀時代后,學習摸索了更多的開發經驗,尋找差異,尋求獨有的核心競爭力。

      眼光獨到、目光長遠的房企開始弱化對價格上的關注度,轉而是尋找差異化出路,學習并引進新型產品,融合多種營銷渠道,跟隨市場需求變化,推動客戶量轉化的“差異化營銷”開始登上市場的大舞臺。

      2017年,可以說是德州高端項目的歷史元年,高端項目迸發齊進,在有限的市場下奪取客戶。

      繼奧特萊斯瀾泊灣別墅時代后,德州進入“大平層豪宅”時代。

      • 華戎銀泰

      華戎銀泰繼鳳凰國際之后,城市核心又一資源型豪宅,實驗小學、人民醫院、新湖、中心廣場等優勢資源,市場傳出的最高價1.4萬/㎡。

      • 壹號院

      作為“中式豪宅”的壹號院,以“代言齊魯”的高氣勢,覆蓋了州城的大大小小的主干道,在推廣和工程進度上奪得了先機,備受各界關注。

      • 崇德公館

      作為地王項目,崇德公館承載了成本、競爭等各方的壓力,工地現場,其南側的園林展示區稍見雛形,其依靠地段及周邊配套等優勢,通過各項渠道的深耕,成為行業中的“黑天鵝”也不是沒有可能。

      房觀未來

      豪宅之所以為豪宅,多為占據了稀缺的資源,而豪宅之間的競爭,也多半是是“稀缺感”的比拼;老城區因空置土地稀缺,容積率的限制,難以做出低密度的高端產品;

      在當下德州,豪宅的市場依然處于摸索的階段,雖有奧特萊斯開路,但有限的客戶資源很難以撐起當下貨量的供應,市場豪宅項目齊發,需要的是對客戶的深入挖掘拓展;


      雖然從1到N,會讓我們省去大量的時間和金錢,但城市的發展,行業的進步需要從0到1的創新和突破;房企需要不斷迭代更新產品來滿足客戶逐步提升的需求;差異化的營銷,讓行業能夠持續健康的發展。唯有不斷創新,才能讓行業可持續的進步。

      每一個城市,每一個區位,對于高端生活的理解不盡相同,同樣的主題風格,是某些人的沸點,卻是另一些人的冰點,所以豪宅很多時候不是在賣價格,而是堅持為這座房子,找到欣賞他的人,傳遞一種不同的生活方式。


      • 任何盲目的復制粘貼的模仿與抄襲都是對土地、對這座城市和客戶尊重的缺乏,未來的居住,需要因地而異,因人而異,為所耕植的這片土地創造真正適合其居住的居所;

      • 未來德州高端產品的競爭白熱化將成為必然,仔細鉆研產品和客戶,不斷提升產品的稀缺及舒適度,不斷賦予產品的內涵,才可以在紛繁的市場中取得先機,突圍破冰!

      • 而這需要操盤團隊堅持不懈的做各種的嘗試和改變,脫離剛需盤的營銷思維,對地段、產品、客群的精準把控,最終形成項目獨特的核心競爭力,給客戶、給同行、給這座城市創造一個新的地產標桿!

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